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台南買賣房地 近新天地西門國華商圈套房電寓
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：
198 萬
188 萬 - 參考單價：26.61 萬/坪
- 地址：
台南市
中西區
西門路二段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 社區：品富
- 格局： 1房(室) 1衛
- 總坪數：7.066 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：4.51 坪
- 共同使用：2.556 坪
- 土地面積：1.033 坪
- 樓別/樓高： 4樓 / 7樓
- 屋齡：34 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 套房
- 電梯：有
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
一、SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 地理位置核心：位於台南中西區精華地段，鄰近新天地、新光三越及國華商圈。 2. 低總價門檻：總價僅 188 萬，對於首購族或投資客而言進入市中心極具吸引力。 3. 生活機能完善：鄰近多個傳統市場與水萍塭公園，食衣住行育樂皆便利。 4. 低管理費：每月 425 元的管理費負擔輕微，持有成本低。 |
| 劣勢 | 1. 屋齡偏老：建物已達 34 年，可能涉及貸款年限受限或未來整建疑慮。 2. 坪數較小：約 7 坪的空間屬於套房型態，適合單身或小家庭，居住舒適度有限。 3. 無車位：購屋時需自尋停車方案，增加生活不便或額外成本。 4. 樓層高度：位於 4 樓/7 樓，若無電梯則爬樓梯稍顯吃力。 |
| 機會 | 1. 投資收益潛力：因鄰近大學校區與商圈，出租需求旺盛，易於產生穩定租金流。 2. 市中心稀缺性：市中心舊市區土地資源稀少，長期持有具保值潛力。 3. 政策利基：低總價符合首購族或年輕族群的購屋預算需求。 |
| 威脅 | 1. 流動性風險：老舊物件在二手市場轉手速度可能不如新案來得快速。 2. 維護成本隱憂：隨著屋齡增長，未來若發生公共設施大修（如修繕基金），住戶需分攤潛在高額費用。 3. 區域競爭：同地段其他老舊物件多，價格戰可能影響未來的議價空間。 |
二、物件評論
這件標的對於**「投資置產」或「首購入門」**的買家來說非常值得考慮，但對於追求舒適度的長期自住者則需審慎評估。
主要理由如下：首先，該物件位於台南市中心最核心的區域，總價僅 188 萬即可擁有西門路二段的房產，是極具誘惑力的低門檻進入點。其次，周邊成熟的生活機能與強勁的出租潛力，能確保資金運用的效率與穩定性。然而，您必須接受屋齡老舊（34 年）的事實，這可能影響貸款年限以及未來的維護成本。若您預算有限，主要目的是為了租金收益或作為年輕時期的過渡住所，此物件是優選；但若對居住空間、房產新度有較高要求，則建議再增加預算尋找 newer building。
問與答
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江姿蓁(仲介，收取服務費)
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